La recuperación del mercado inmobiliario en Estados Unidos se afianzó durante 2012. Tanto las ventas como los precios se mostraron más firmes luego de años de inestabilidad desde la fuerte debacle de 2007.

La conducta del mercado, en especial de los compradores, es un importante indicador de la confianza de los consumidores en la evolución de la economía del país. Esta tendencia está avalada también por las nuevas inversiones en la construcción de nuevas viviendas. Es decir, el empresario del sector está volviendo a invertir en la actividad.

Sin embargo, el factor fundamental de la reactividad de este mercado esta a cargo, en buena medida, de inversores individuales que desempeñaron un rol importante en la reactivación del sector. Subsisten preguntas todavía respecto a si la disponibilidad de créditos ha mejorado realmente y cuál será el papel que juegue el gobierno en la financiación de las hipotecas y estos son factores que limitan, todavía, las decisiones de los compradores finales.
 
Un dato positivo es que ha disminuido la proporción de propietarios que no pueden pagar sus préstamos hipotecarios y deben entregas sus viviendas al banco. De todas maneras, las propiedades inmobiliarias en poder de las entidades bancarias son todavía considerables. Se espera que esta situación mejore a lo largo de 2013.
 

La venta de propiedades aumentó durante 2012, los precios de las viviendas estuvieron conservadoramente más firmes e incluso aumentaron un 6,3% a nivel nacional y de igual forma se comportó el rubro de la construcción. Este último sector creció casi el 20% respecto del año anterior, con 367.000 unidades mientras que los departamentos y las populares casas pareadas (townhouses) aumentaron 9.2%, unos 4,65 millones de unidades.

 
Resulta obvio que cualquier mejora respecto de los desastrosos niveles posteriores a la explosión de la “burbuja inmobiliaria” es vista como una recuperación notable.
 
La participación de los inversionistas individuales es la que pone en duda la recuperación genuina del sector inmobiliario. Son operaciones cash, es decir, compras al contado, una modalidad inusual en Estados Unidos donde los créditos para este destino son a 30 años. Estos casos son por demás evidentes en lugares como Orlando, Florida; Las Vegas, Nevada; y Phoenix, Arizona. Son compras agrupadas en el extremo inferior del mercado, en áreas donde se había sobredimensionado construcción durante los últimos años del boom inmobiliario. Los inversores sacan ventajas de esta situación agregado a que las tasas de interés hipotecario siguen siendo bajas aun teniendo en cuenta el diferencial existente de acuerdo al uso final de la vivienda. En este sentido, la Reserva Federal todavía está comprando 40 billones de dólares en valores respaldados por hipotecas cada mes, que mantiene las tasas de interés inferior al que sería de otra manera.

El Estado de Nevada lidera el conjunto de propietarios de viviendas cuya deuda hipotecaria se encuentra por debajo del valor del mercado. El 49% se encuentra en esa situación, seguido por Georgia con el 43%, Florida con el 39% e Illinois con el 32%. Estos fueron los Estados donde mayores excesos se cometieron durante los años de la “burbuja”. Estos excesos siguen vigentes claramente. 

Las consecuencias de esta particularidad se reflejan en el mercado de alquileres. Este rubro se mantiene relativamente estable y equilibrado dado que confluyen, por un lado, la demanda de aquel sector de la población que no tiene acceso a la compra, y por el otro, una oferta considerable de los inversores. Este escenario parece que no tendrá variaciones durante el presente año. A. 

Virginia, Estados Unidos. Febrero 2013.

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